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央行“房貸”大調整!利率要變了!

2020-01-02 15:44:49 來源:亞匯網 作者:秋荷 打印 字號:  

   周六(28日),央行發了一份文件。文件就一個主旨,調整房貸利率。

   調整的對象是在2020年已經貸款買房,但還沒還完貸款的人。

   先說一下背景。

   大家都知道我們在今年的8月進行了利率改革,1年、5年期利率按照市場LPR執行。

   改革前是每年規定基準利率,實際利率在基準利率上下浮動;改革后,新簽約貸款合同,實際利率是按照每月LPR加減點浮動。

   而這次是進行并軌。

   已簽貸款合同的貸款利率也開始按照新貸款利率來。

   也就是說,在2020年3月開始到8月,如果你買房貸款還沒還完的,銀行將協商換成新貸款合同。

   這個時候,大家可以有兩種貸款利率選擇方式。

   一種是,固定利率;

   另一種是浮動利率,即按照LPR+上浮利率。

   本質上,我們在貸款買房的時候也是這樣選擇的,無非在新合同換舊合同的時候有了一種重新選擇貸款利率的機會。

   大家最關心的是選擇哪種貸款利率會更劃算?

   我們先看看是怎么調整的。

   文件里有一句話是這樣的

   如存量浮動利率貸款轉換為固定利率,轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定,其中商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。

   什么意思呢?

   也就是說,簽署合同在新貸款利率換舊貸款利率的時候,利率水平要盡量等同于舊貸款實際利率。

   舉個例子,假設小王在2008年貸款買了套房,當時簽署貸款合同時實際利率是4.2%,當新簽署合同按照新貸款利率計算時,也要盡量維持在“LPR+上浮利率(注:上浮利率可為負利率)=4.2%”水平。

   如果小王選擇固定利率,那么實際還款利率是不變的,仍舊是4.2%。

   如果小王選擇浮動利率,那么實際還款利率是由“LPR+上浮利率”來定的,而按照規定,在簽合同時“上浮利率”是通過和銀行協商固定的,變化的只有每月報價一次的市場利率,也就是LPR。

   也就是說,在選擇浮動利率的時候,實際利率=LPR+上浮利率,LPR是變化的,上浮利率是固定不變的。因此,LPR的波動決定了你新簽合同后還款利率的變化。

   當LPR下降時,你日后的實際還款利率就下降,還款就會比以前少;當LPR上升時,你日后的實際還款利率就上漲,還款成本就會提升。

   這時候,當簽署合同后首次還款可能仍是按照4.2%利率來計算,但下一次還款就會按照新的LPR標準來計算還款利率,這時候就有可能就不是4.2%的還款利率了。

   一句話總結,當選固定利率的時候,你日后的貸款利率是怎樣都不會變化的;當選浮動利率,你日后要還的貸款利率是根據LPR變化而變化的。

   所以,關鍵點還是LPR日后走勢。

   這就不得不預測一下。

   如果你的房貸3年內就還清了,可以考慮選浮動利率。

   如果你的房貸是在利率低點的時候辦的(比如2008年的時候,貸款利率7折),也沒必要去選浮動利率。

   如果你的房貸在利率高點時辦的(比如2018年),可以考慮浮動利率,和銀行協商的時候,盡量把上浮利率商量的越低越好。

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